ТЭО логистического центра и складского комплекса в Казахстане
Экономика склада складывается из трёх чисел: ставки за квадратный метр, заполняемости и срока выхода на неё. Стоимость строительства формирует нижнюю границу ставки, при которой проект окупается, а рынок — верхнюю. Ниже разбираем, что входит в ТЭО, какие ставки и вакантность сейчас на рынке и что проверяют перед финансированием.
- С 2012 года
- 700+ проектов
- Данные рынка складов 2026
- От 300 000 ₸
Участок, арендаторов и условия договоров закрываем NDA.
2026
Рынок: сколько складов есть и по какой ставке
По оценке IBC Global, на конец второго квартала 2026 года объём качественных складов классов A и B в Казахстане составлял 2,38 млн м², вакантность — 5,5%. Ставка аренды класса A по данным той же компании на конец третьего квартала 2025 года находилась в коридоре 4 800–5 700 ₸ за м² в месяц без НДС и эксплуатационных расходов; годом ранее коридор был выше — 5 300–6 200 ₸. Около 80% качественного предложения сосредоточено в Алматы и Астане.
По рынку есть и другая оценка: IBC Real Estate за первое полугодие 2026 года приводит вакантность 11,1% при фонде 2,1 млн м² и средние ставки 4 400–4 600 ₸ за м². Расхождение объясняется разным определением качественного склада и охватом выборки. В ТЭО такие цифры приводят с указанием источника и даты, а чувствительность проекта проверяют к обеим оценкам.
Что входит в ТЭО складского комплекса
- Участок и его пригодность. Площадь, форма, подъезды, расстояние до магистрали и города, возможность разместить разворотные площадки для фур и парковку.
- Класс объекта. Высота до низа балок, шаг колонн, нагрузка на пол, число доков на тысячу квадратных метров, температурный режим. От класса зависят и ставка, и круг арендаторов.
- Инженерные решения. Электрическая мощность, отопление, вентиляция, система пожаротушения и водоснабжение для неё, освещение, система безопасности.
- Этапность. Очереди строительства и то, как они совпадают с графиком набора арендаторов.
- Операционная модель. Сдача в аренду, ответственное хранение, таможенный склад или собственная логистика группы.
- Экономика. Смета строительства, ставка, заполняемость по годам, эксплуатационные расходы, денежный поток и окупаемость.
Экономика склада: от ставки к окупаемости
Выручка складского объекта — произведение арендуемой площади, ставки и заполняемости. Расчёт делают помесячно, потому что заполняемость набирается постепенно, а расходы на содержание объекта начинаются сразу после ввода.
| Параметр | Откуда берётся | Что проверяют |
|---|---|---|
| Арендуемая площадь | проект, за вычетом технических помещений | соотношение арендуемой и общей площади |
| Ставка аренды | сопоставимые объекты класса и локации с датой | указан ли НДС и входят ли эксплуатационные расходы |
| Заполняемость по годам | переговоры с арендаторами, профиль спроса в регионе | чем подтверждён темп набора |
| Эксплуатационные расходы | расчёт по площади: охрана, уборка, обслуживание систем, налоги | кто их несёт по договору — собственник или арендатор |
| Смета строительства | проект и коммерческие предложения подрядчиков | включены ли сети, благоустройство, площадки для техники |
| Финансирование | условия кредита, собственное участие, график выборки | совпадает ли график платежей со стройкой |
Ключевая проверка в модели — какая ставка нужна, чтобы проект вышел на требуемую доходность при текущей смете. Если расчётная ставка выше рыночной для этого класса и города, проект пересобирают: меняют класс, этапность или ищут якорного арендатора до начала стройки.
Таможенный склад и склад временного хранения
Если проект рассчитан на импортные потоки, добавляются требования к объекту и процедура включения в реестр. По разъяснению КГД Минфина владельцу склада временного хранения нужны: право на помещение — при аренде договор не менее чем на год, для таможенного склада на три года; круглосуточное видеонаблюдение с хранением записей 30 дней и удалённым доступом; погрузочно-разгрузочная техника и сертифицированные весы; твёрдое покрытие и ограждение территории; страхование ответственности; отсутствие задолженности по таможенным платежам и налогам. Заявление подаётся через информационную систему «Кеден», срок рассмотрения — 10 рабочих дней.
Для ТЭО это значит две вещи: часть требований — это капитальные затраты, которые нужно заложить в смету, а часть — сроки, которые встают в график до начала работы с клиентами.
Риски, которые проверяют перед финансированием
- Темп заполнения. Самый частый сценарий отклонения — объект готов, арендаторы приходят на год позже плана.
- Конкуренция ввода. Если в том же городе строятся другие объекты, ставка и темп набора падают одновременно.
- Стоимость строительства. Удорожание материалов и работ в период стройки закладывают сценарием.
- Условия договоров. Срок, индексация, кто платит за эксплуатацию, возможность досрочного выхода арендатора.
- Покрытие долга. На рынке обычно ориентируются на DSCR не ниже 1,2–1,3, порог устанавливает банк.
Что нужно для расчёта
- участок: право, площадь, расположение, имеющиеся сети;
- концепция: класс объекта, площадь, температурные зоны, число доков;
- проект или эскиз, смета либо расчёт по аналогам;
- модель работы: аренда, ответственное хранение, таможенный склад, собственные нужды;
- переговоры с арендаторами: письма о намерениях, проекты договоров;
- условия финансирования и собственное участие.
Если речь не о строительстве объекта, а об операционной компании — перевозки, экспедирование, обработка грузов, — расчёт идёт от юнит-экономики рейса и паллето-места: бизнес-план логистической компании.
Айбопе Усайн — основатель и руководитель Ussain Company, Астана. С 2012 года команда подготовила 700+ бизнес-планов, ТЭО и финансовых моделей для банков второго уровня, Фонда «Даму», БРК, СЭЗ и частных инвесторов. Работаем по методологии UNIDO, компания аккредитована ЕБРР.
До передачи ваших данных подписываем NDA. Подтверждение работы: сканы благодарственных писем и портфолио проектов. Прямой контакт: +7 775 208 2006.
Частые вопросы
Какую ставку закладывать в расчёт?
Ставку сопоставимых объектов того же класса и города с указанием даты и источника, и обязательно с пометкой, включены ли НДС и эксплуатационные расходы. По рынку есть разные оценки, поэтому проект проверяют на чувствительность к ставке.
Сколько времени занимает выход на полную заполняемость?
Это допущение проекта, которое подтверждается переговорами с арендаторами и ситуацией в городе. В модели показывают базовый и осторожный сценарии: разница в год по срокам заполнения сильно меняет потребность в финансировании.
Чем склад класса A отличается от B?
Высотой, шагом колонн, нагрузкой на пол, числом доков и инженерией. Класс влияет на ставку и на круг арендаторов: сетевой ритейл и маркетплейсы обычно требуют класс A.
Что нужно для склада временного хранения?
Право на помещение, видеонаблюдение с хранением записей 30 дней, погрузочная техника и сертифицированные весы, твёрдое покрытие и ограждение, страхование ответственности, отсутствие задолженности по платежам. Заявление подаётся через систему «Кеден», рассмотрение — 10 рабочих дней.
Сколько стоит ТЭО складского комплекса?
От 300 000 ₸. Смета зависит от площади, числа очередей, состава инженерии и требований того, кому подаётся документ.
Обсудить ТЭО складского комплекса
Опишите участок, планируемую площадь и класс объекта. Скажем, какие данные нужны для расчёта ставки, заполняемости и сметы, и назовём стоимость и срок. NDA подписываем до получения материалов.
Нажимая кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных. Быстрее — WhatsApp или +7 775 208 2006.
Связанные материалы
Источники: оценки складского рынка IBC Global (объём и вакантность на конец II квартала 2026 года, ставки — конец III квартала 2025 года) и IBC Real Estate (первое полугодие 2026 года) по публикациям деловых изданий; разъяснение КГД Министерства финансов РК о требованиях к владельцам складов временного хранения и порядке включения в реестр. Значения DSCR 1,2–1,3 — рыночная практика банков. Проверено 10 октября 2026 года.