Бизнес-план девелоперского проекта в Казахстане
В жилищном строительстве схема привлечения денег дольщиков определена законом, и от выбранного способа зависят требования к застройщику, объём собственных средств и график поступления выручки. Разбираем три законных способа, требования к опыту и капиталу и то, как это попадает в финансовую модель.
- С 2012 года
- 700+ проектов
- Закон № 486-V о долевом участии
- От 300 000 ₸
Участок, концепцию и условия финансирования закрываем NDA.
2026
Три законных способа привлечь деньги дольщиков
Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» № 486-V допускает ровно три способа, и привлечение денег любым другим путём запрещено, а сделка признаётся недействительной.
| Способ | Что требуется | Разрешение акимата |
|---|---|---|
| Гарантия Единого оператора жилищного строительства | опыт не менее 2 лет и сданные многоквартирные дома от 10 000 м² в городах республиканского значения и Астане (от 5 000 м² в остальных); капитал за вычетом обязательств не менее 10% активов за два года; отношение заёмных средств к собственному капиталу не выше 7; собственные деньги или незавершённое строительство от 10% стоимости проекта при участке в собственности и от 15% при аренде | не требуется: основанием служит договор гарантии |
| Участие банка второго уровня | те же требования к опыту; решение банка о готовности финансировать и кредитный договор на сумму, достаточную для завершения строительства | требуется, срок 8 рабочих дней |
| Привлечение денег после возведения каркаса | за последние 3 года построено и введено не менее 36 000 м² многоквартирного жилья в городах республиканского значения и Астане (18 000 м² в остальных); завершённый каркас дома; договор с инжиниринговой компанией | требуется, срок 8 рабочих дней |
Для каждого проекта застройщик создаёт уполномоченную компанию не более чем под один проект, у неё один текущий счёт в тенге в одном банке, а договоры долевого участия заключаются в электронной форме и вступают в силу с момента постановки на учёт в акимате.
С 1 июля 2026 года действует реестр недобросовестных застройщиков: основанием для включения служат решение о сносе самовольной постройки или приговор по статье 190 Уголовного кодекса, последствие — запрет привлекать деньги дольщиков в течение трёх лет. Для модели это риск, который показывают в разделе допущений, если у группы есть незавершённые споры.
Как требования закона превращаются в цифры модели
Финансовая модель девелопера строится от продаваемой площади и графика, но её рамки зависят от выбранного способа финансирования.
| Параметр модели | Откуда берётся | Что проверяют |
|---|---|---|
| Продаваемая площадь | проект, эскиз, расчёт по очередям | соответствие нормам и проекту планировки |
| Цена реализации | сопоставимые объекты района, собственные продажи | обоснование по аналогам с датами |
| График продаж | очередь, сезонность, маркетинг | реалистичность темпа при выбранной цене |
| Себестоимость строительства | смета по проекту, коммерческие предложения подрядчиков | полнота: инженерные сети, благоустройство, подключения |
| Собственные средства | требование закона: от 10% или 15% стоимости проекта | подтверждение деньгами или незавершённым строительством |
| Финансовые расходы | условия кредита или гарантийный взнос оператора | включение в себестоимость проекта |
| Приёмка и ввод | Строительный кодекс № 253-VIII, действует с 01.07.2026 | декларация о соответствии и заключения по качеству работ, проекту и пожарной безопасности |
Отдельно рассчитывают кассовый разрыв между стройкой и продажами. Деньги дольщиков поступают неравномерно, а подрядчику платят по графику работ, поэтому модель строят помесячно и показывают, чем закрывается нехватка: собственными средствами, кредитом или темпом продаж.
Рынок: сколько строят в стране
По данным Бюро национальной статистики, за 2025 год в Казахстане введено 20 099,1 тыс. м² жилья — на 5,1% больше, чем годом ранее; из них 13 523,7 тыс. м² приходится на многоквартирные дома. Лидеры по вводу: Астана — 4 812,5 тыс. м², Алматы — 2 607,7 тыс. м², Шымкент — 1 381,9 тыс. м². За январь–август 2026 года введено 11 326,1 тыс. м², прирост к тому же периоду прошлого года — 3,6%. Объём строительных работ за восемь месяцев 2026 года — 6 089,4 млрд ₸, рост 15,6%.
Эти цифры в бизнес-плане работают как фон: они показывают динамику отрасли, но спрос на конкретный объект подтверждают ценами и темпами продаж в его районе.
Что проверит банк и гарантирующая организация
- Соответствие требованиям закона. Опыт, финансовые показатели, структура проекта через уполномоченную компанию.
- Землю и разрешительные документы. Право на участок, проектно-сметная документация с положительным заключением экспертизы.
- Смету. Полнота: сети, благоустройство, подключения, резерв на удорожание.
- График поступлений. Темп продаж при заявленной цене и источник покрытия разрыва.
- Сценарии. Падение темпа продаж, рост стоимости строительства, задержка ввода.
Что нужно от вас для начала работы
- участок: право, площадь, назначение, градостроительные ограничения;
- концепция: жильё, коммерция или смешанный формат, очерёдность;
- эскизный проект или проектно-сметная документация, если она готова;
- выбранный способ привлечения денег дольщиков;
- данные по опыту и финансовым показателям группы;
- условия финансирования: кредит, собственные средства, партнёр.
Для коммерческой недвижимости схема финансирования другая — там работают проектное финансирование и договоры аренды: девелоперский проект и способы привлечь деньги.
Айбопе Усайн — основатель и руководитель Ussain Company, Астана. С 2012 года команда подготовила 700+ бизнес-планов, ТЭО и финансовых моделей для банков второго уровня, Фонда «Даму», БРК, СЭЗ и частных инвесторов. Работаем по методологии UNIDO, компания аккредитована ЕБРР.
До передачи ваших данных подписываем NDA. Подтверждение работы: сканы благодарственных писем и портфолио проектов. Прямой контакт: +7 775 208 2006.
Частые вопросы
Можно ли продавать квартиры до получения гарантии или разрешения?
Нет. Закон допускает три способа привлечения денег дольщиков, остальные запрещены, а сделка, заключённая с нарушением, недействительна.
Сколько собственных средств нужно застройщику?
При способе с гарантией Единого оператора — не менее 10% проектной стоимости деньгами или незавершённым строительством, а если участок в аренде у государства — не менее 15%.
Какой опыт требуется для работы по долевому участию?
Для способов с гарантией и с участием банка — не менее двух лет и сданные многоквартирные дома от 10 000 м² в городах республиканского значения и Астане, от 5 000 м² в остальных. Для привлечения денег после каркаса — 36 000 м² за три года и 18 000 м² соответственно.
Что изменилось в приёмке объектов?
С 1 июля 2026 года действует Строительный кодекс № 253-VIII. Приёмка в эксплуатацию требует декларации о соответствии и заключений о качестве строительно-монтажных работ, о соответствии проекту и о пожарной безопасности; приёмка незавершённого объекта не допускается, но возможна по завершённым очередям.
Сколько стоит бизнес-план девелоперского проекта?
От 300 000 ₸. Смета зависит от числа очередей, формата объекта и требований того, кому подаётся документ.
Обсудить бизнес-план девелоперского проекта
Опишите участок, концепцию и выбранный способ финансирования. Скажем, какие данные нужны для расчёта и какие требования закона затрагивают проект, и назовём смету и срок. NDA подписываем до получения материалов.
Нажимая кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных. Быстрее — WhatsApp или +7 775 208 2006.
Связанные материалы
Источники: Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» № 486-V от 07.04.2016 — статьи 3, 7–11, 18, 20 и статья 12-1 о реестре недобросовестных застройщиков (действует с 01.07.2026), с учётом изменений законами № 204-VIII от 30.06.2025 и № 254-VIII от 09.01.2026; Строительный кодекс РК № 253-VIII от 09.01.2026, статья 132 (приёмка в эксплуатацию), введён в действие с 01.07.2026; Бюро национальной статистики АСПиР РК — ввод жилья за 2025 год (публикация 16.01.2026) и за январь–август 2026 года (публикация 17.09.2026). Проверено 10 октября 2026 года.